Договор участия в долевом строительстве

В данном форуме разрешено создавать/обсуждать темы с вопросами юридического характера.
Просьба не отвечать на вопросы, если Вы не являетесь практикующим юристом.
Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20988
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Договор участия в долевом строительстве

Сообщение ХомякЪ » 05 ноя 2012, 00:52

самое главное - актуальная редакция закона, регулирующего правоотношения по ДДУ:
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)
http://base.garant.ru/12138267/

миф 1. Застройщик может расторгнуть договор если вы откажетесь подписывать дополнительное соглашение (любое) к ДДУ


правда: расторжение ДДУ по инициативе застройщика возможно исключительно в случае просрочки вами платежей по ДДУ
(смотреть - п.3, 5 статьи 9, п.4, 5 статьи 5 закона)

миф 2. Вы обязаны подписывать доп.соглашения к договору


правда: застройщик может вам предложить все что угодно, а вы вправе от всего этого отказаться.
любое изменение договора возможно лишь по обоюдному желанию сторон.

миф 3. Застройщик может в одностороннем порядке менять сроки передачи квартир (или любых других условий договора)


правда: это возможно лишь по подписанному вами соответствующему дополнительному соглашению - см. миф 2
сроки - не меняются! сроки прописаны в договоре и неизменны.
фактическая задержка исполнения Застройщиком обязательств - нарушение договорных обязательств.

миф 4. Без полученной Застройщиком на руки претензии подать на него в суд невозможно.


правда: хоть договором и установлен досудебный порядок урегулирования споров, но практика по гражданским делать показывает что претензионный порядок не является обязательным для передачи спора в суд.
и в любом случае вы, подав претензию (либо в руки с отметкой о получении-печать, дата, подпись либо почтой - заказным письмом с уведомлением и описью вложения) не обязаны ждать на нее ответа для подачи иска к Застройщику (разумеется не ранее чем истечет дата, указанная для ответа на вашу претензию)

миф 5. установленную законом неустойку можно взыскать только после подписания акта - передачи квартиры.


правда: судебная практика показывает что предъявление требования возможно в любое время за любой период нарушения сроков.
право на неустойку у вас возникает с первого же дня просрочки Застройщиком даты исполнения обязательства по передаче квартиры.

миф 6: при расторжении договора по вашей инициативе в случае нарушения Застройщиком сроков передачи квартиры вы можете получить только свои деньги обратно.


правда: свои деньги, плюс неустойка, плюс реальные убытки (как минимум проценты по ипотеке и т.д. в том же роде), ну и разумеется расходы на юр.помощь.
(ст.10 закона)

миф 7: если Застройщик заключает ДДУ значит это ему выгодно


правда: он заключает ДДУ потому что вынужден следовать закону, а ДДУ на сегодняший день единственная сделка наиболее отвечающая интересам покупателя и защищающая его права

миф 8: Застройщик что напишет в ДДУ, то и будет действовать, пофиг на законы


правда: те положения ДДУ, которые не соответствуют закону- ничтожны
(ст.168 ГК)

миф 9: вы что-то должны Застройщику


правда: ваши обязательства заключаются исключительно в том чтобы оплатить цену по ДДУ и принять готовую квартиру. это все.
(п.2 статьи 12 закона)

и еще полезная информация:

размер неустойки при просрочке передачи квартиры - 1/300 ставки рефинансирования умноженная на два за каждый день просрочки (ставка меняется, сейчас 8%, а так информацию нужно проверять на ресурсах ЦБ РФ)


Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(п.1 ст.9 закона)


По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(п.1.1 ст.9 закона)


Ситуация - Застройщик не сдает дом к дате, указанной в ДДУ.


1. СУ (согласно договора и закона) обязано отправить вам уведомление о переносе сроков за 2 месяца до указанного срока и предложить изменить сроки путем подписания доп.соглашения.
(п.3 ст.6 закона)

Ваши варианты действий:

а) Пойти им навстречу и подписать. Потратив время (к ним ехать) + деньги (регистрация и нотариус).
В этом случае вы теряете право на установленную законом неустойку и получаете новые сроки.

б) Проигнорировать и никуда не ехать и ничего не писать, не подписывать.
Это вполне законный вариант.
Теоретически (как многим покажется) в таком случае у СУ появляется дополнительный аргумент в суде против ВАС типа "СУ, как и положено по закону и договору, уведомило Вас о переносе сроков и вступило в переписку (в переговоры) в надежде договорится о переносе сроков. Для начала предложила какие-то условия... Но вы молчали и скрывались! Тем самым злоупотребляя своим правом, а значит в выплате неустойки нужно отказать".
Но это не соответствует закону. Право на неустойку вы не теряете. Судебная практика это подтверждает. В судебной практике даже такие доводы застройщиков как «мировой финансовый кризис» не были приняты судом ни как основание для отказа взыскания неустойки, ни как основание для ее уменьшения.

в) Ответить на их предложение заказным письмом с указанием почему мы не хотите подписывать допник и с предложением на каких условиях вы бы его с удовольствием подписали бы, напомнить про неустойку. Каковы ваши потери? Немного времени (меньше, чем ездить в СУ) + 160руб (меньше, чем за регистрационные действия и доверенность).
Право на неустойку вы не теряете, получаете доказательство того, что пытались договориться, СУ лишний раз подумает о финансовых рисках задержки передачи квартиры и возможно ускорится.
Очевидный вывод: самое дальновидное, простое и дешевое для вас - пункт В.
+ БОНУС. Чем больше людей из вашего дома так сделает, тем в большем приоритете будет скорейшая сдача дома по сравнению с другими проблемами.

2. Если СУ через полгода так и не достроив дом присылает вам еще 1 допник....
какие ваши действия и плюсы/минусы вытекающие из предыдущего этапа (если вариант В)?
Считайте что для вас опять наступил 1 этап (т.к. про предыдущий перенос сроков можно забыть). Вам опять делать выбор варианта действий.

3. СУ наконец построило дом и предлагает вам принять квартиру.
Какие ваши действия если вы шли одним из 3-х путей?

а) Если вы доп.соглашения не подписывали:
- либо принять и забыть про нейстойку (если СУ предложит-таки квартиру в обмен на финальный допник с фактическими датами передачи квартиры)
- либо отказаться от очередного доп.соглашения и терпеливо ждать квартиры. Тут вы ничего не теряете, ни права на квартиру, ни неустойку. Когда надоест (при наличии акта ввода) можно смело идти в суд – правда на вашей стороне.
- либо (если СУ не предложит доп.соглашений, а просто передаст квартиру) – варианта тоже 2 – брать квартиру молча или брать квартиру и идти в суд за неустойкой.
Этот вариант (последний) вообще халява. Ваша и квартира и неустойка и никаких рисков и затрат.
Но это вряд ли в этой жизни, в Су не идиоты сидят про этот момент забыть.

б) если доп.соглашения подписывали - принимаете квартиру молча и неустойку требовать не вправе (т.к. нарушения по срокам не будет). Мысленно желаете всех благ Балакину, неплохо на вас нажившемуся.
Прикиньте все +/- каждого пути. решать только Вам.


удачи в отстаивании своих прав!

+копия сообщения из темы 43 корпуса:
Heiko писал(а):
suntey писал(а):
Manmut писал(а):У мну хома с тобой противоречий нет.)))))

Думаю, сам собой напрашивается тандем - с одной стороны уверенность и знание законов от Хомяка, с другой ДДУ от Manmut. Отсудите неустойку и этим вы окажете реальную помощь всем дольщикам.

Может быть я смогу объяснить? Хотя на мой взгляд это казалось бы очевидно...

чтобы не писать в тексте повторю 100 раз сказанное - СУ НЕ может расторгнуть договор в одностороннем порядке ни самостоятельно ни по суду. Единственное основание для этого - не оплата вами договора.

Попробую так:
1. СУ не сдало дом вовремя к дате в ДДУ.
- что в этом случае должны сделать СУ (согласно договора)? Отправить вам допсоглашение о переносе сроков.
- что должны/можете сделать вы?
а) Пойти им на встречу и подписать. Потратив время (к ним ехать) + деньги (регистрация и нотариус).
б) Проигнорировать и никуда не ехать и не писать. В этом случае у СУ появляется (если вдруг надумаете качать права потом) дополнительный аргумент в суде против ВАС. И суд скорее всего согласится с ним. аргумент будет такой "СУ, как и положено по закону и договору, уведомило Вас о переносе сроков и вступило в переписку (в переговоры) в надежде договорится о переносе сроков. Для начала предложила какие-то условия... Но вы молчали и скрывались! Тем самым злоупотребляя своим правом, а значит в выплате неустойки нужно отказать".
в) Ответить на их предложение заказным письмом с указанием почему мы не хотите подписывать допник и с предложением на каких условиях вы бы его с удовольствием подписали бы. Каковы ваши потери? Немного времени (меньше, чем ездить в СУ) + 160руб (меньше, чем за регистрационные действия и доверенность). Вот и все ваши потери. Важно - вступление в подобную переписку с СУ вовсе не обязывает вас в дальнейшем терять время на суды - переписка просто готовит вам почву для успеха! Т.е. не будет желания - откажитесь от неустойки и просто подпишите допник к ДДУ позже и вопрос закрыт.
Очевидный вывод: самое дальновидное, простое и дешевое для вас - пункт В.
+ БОНУС. Чем больше людей из вашего дома так сделает, тем в большем приоритете будет скорейшая сдача дома по сравнению с другими проблемами.

2. СУ через пол года так и не достроив дом присылает вам еще 1 допник....
какие ваши действия и плюсы/минусы вытекающие из предыдущего этапа?
а) Считайте что для вас опять наступил 1 этап (т.к. про предыдущий перенос сроков можно забыть). Вам опять делать выбор - позволять лошарить себя или написать им письмо.
б) Если отмолчитесь как и ранее - еще более усугубите свое положение (если все же решите идти в суд!).
в) Вы уже в переписке и скорее всего они в прошлый раз отмолчались. Пишите еще 1 письмо, тем самым усиливая свою позицию и доказательную базу.

3. тьфу-тьфу-тьфу, но повтор пункта 2 может быть и не один раз.... Если вдруг все же повтор случится - см. пункт 2.

4. СУ наконец построило дом и предлагает вам принять квартиру.
Какие ваши действия если вы шли одним из 3-х путей?
а) Принимаете квартиру и надеетесь, что Балакин выпьет за ваше здоровье в благодарность за то, что вас кинули по срокам не то что без компенсации, а еще за дополнительную плату с вашей стороны.
б) Либо подписываете все допники разом (или 1 итоговый) и принимаете квартиру без претензий. Если надумаете в суд за неустойкой - помните - ваша позиция не безпроигрышна, но слаба - т.к. вы уклонялись от переговоров (злоупотребляли правом).
в) У вас 2 пути - подписываете допники (допник) и принимаете квартиру забывая про суды и неустойки. Если надумаете судится (сумма неустойки вас соблазнит) - у вас четкая сильная безпроигрышная позиция - любой юрист возьмется вам помочь.

Прикиньте все +/- каждого пути. решать только Вам. Удачи!

P.S. если примите решение вступить в переписку и будет настроение можете дополнительно раз в 2-3 месяца посылать им еще по письмецу искренне удивляясь в них, почему СУ молчит... Разбавить писульки можно письмами в прокуратуру с просьбой проверить, не мошенники ли СУ - молчат... заодно попросить штрафануть их за нарушение закона (на каждое ваше письмо СУ обязаны ответить в течении 30 дней).


ХомякЪ писал(а):
Игорь Елисеев писал(а):
natasha_e писал(а):а вот и ответ от Су на претензию о переносе сроков строительства « поскольку в настоящий момент сторонами не достигнуто соглашение о приведении Договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, по требованию заинтересованной стороны Договор может быть изменен в судебном порядке."


А этот СУшный перл кто-нибудь прокомментирует?


а что там комментировать?
он о том что СУ теоретически может приползти с мольбами в суд и суд примет решение об изменении сроков передачи квартиры.
и все.
но это ситуация чисто теоретическая и из области фантастики - для судов исходя из суд.практики даже мировой финансовый кризис не аргумент для просрочки исполнения обязательств по ДДУ.
разве что землетрясение или наводнение какое-нибудь там должно приключиться...
[/quote]



Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20988
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Re: Договор участия в долевом строительстве

Сообщение ХомякЪ » 05 ноя 2012, 00:53

к вопросу о том чем отличается Договор уступки права требования по ДДУ от собственно самого ДДУ, где подводые камни и на что обращать внимание.

1. Этот договор – схема ухода от прямого законного ДДУ с застройщиком СУ-155.
По схеме передается лишь право требования участника ДДУ.
Схема кристально понятная:
Законная д.б. – ДДУ с покупателем от СУ-155
А эта: СУ-155 заключает ДДУ с ПИФом, от имени которого права по договору переуступки требования передает покупателю КТ СУ-155.
ПИФ тут лишь прокладка.

2. Плюсы и минусы самой схемы.
Минусы разумеется что это не ДДУ, как заявляет СУ-155 в рекламе, на этот договор ФЗ-214 не распространяется.
Плюсы что все-таки какие-то права покупатель получает в части требования исполнения сроков (те, которые в основном ДДУ между СУ-155 и ПИФом).
Но при этом неустойка ниже в 2 раза.
Если участник ДДУ физлицо имеет право на неустойку в размере 1/300 ставки рефинансирования * на 2 (т.е. 1/150%), то юрлицо только на 1/300.

Минусы еще в том что т.к. договор переуступки ДДУ не является и ФЗ-214 не регулируется – туда много чего интересного продавцу и неинтересного покупателю напихать.
В частности:

- обязанность по оплате коммуналки и услуг по эксплуатации с момента ввода в эксплуатацию. По нормальному ДДУ эта обязанность возникла бы только после передачи квартиры по акту. Варианта не платить нет, т.к. при нарушении этого обязательства договор может быть расторгнут.

- сумма неустойки будет еще меньше чем по ДДУ даже с юрлицом, так как неустойка считается от цены ДДУ, а она искусственно занижена.
Т.е. по договору переуступки вы заплатите 4 рубля, которые складываются из типа 2 рублей – цены ДДУ и оставшиеся 2 рубля – разница между вашим доходом после получения права требования и ценой ДДУ.
Т.е. квартира вам обойдется по факту в 4 рубля, а неустойка будет как для юрлица и от цены 2 рубля.
Красиво ничего не скажешь :)

- указанное в пункте выше занижение цены ДДУ еще чревато тем, что кредитными средствами по условиям договора переуступки вы можете оплатить только сам ДДУ – 2 рубля. Остальное – за счет собственных средств.
Это если вы будете договор расторгать и взыскивать убытки – то проценты по кредитному договору вы не на 4 рубля взыщете, а только на 2. Залог банку у вас соответственно может быть только на 2 рубля.

- в договоре обязательно должны быть существенные условия договора ДДУ – сроки(!), иначе могут переподписать документы в любой момент. Тот экземпляр который я смотрела без сроков.

Реклама
ЛЮДМИЛА_НИКОЛАЕВНА
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 09 дек 2012, 11:45
Дом:
О себе: Житель Трёхгорки

Re: Договор участия в долевом строительстве

Сообщение ЛЮДМИЛА_НИКОЛАЕВНА » 10 дек 2012, 11:21

Юля! Добрый день! Я впервые на вашем форуме. У меня в 43 корпусе квартира.После получения письма 05.11.2012 от СУ, через две недели я получила у них смотровой ордер, но квартиру еще не смотрела.Не потеряно ли у меня время подачи иска в суд?

Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20988
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Re: Договор участия в долевом строительстве

Сообщение ХомякЪ » 10 дек 2012, 11:23

добрый день!
нет, не потеряно. можно подавать.

ЛЮДМИЛА_НИКОЛАЕВНА
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 09 дек 2012, 11:45
Дом:
О себе: Житель Трёхгорки

Re: Договор участия в долевом строительстве

Сообщение ЛЮДМИЛА_НИКОЛАЕВНА » 10 дек 2012, 12:48

Юля! Где можно посмотреть или пришлите, пожалуйста, форму искового заявления. Людмила

Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20988
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Re: Договор участия в долевом строительстве

Сообщение ХомякЪ » 10 дек 2012, 12:50

в соседней теме

Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20988
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Re: Договор участия в долевом строительстве

Сообщение ХомякЪ » 05 мар 2013, 09:07

сегодня по новостям по 2 каналу была передача про обманутых дольщиков откуда-то издалека.
там "юрист" сказал что по ДДУ застройщик может переносить сроки в уведомительном порядке.
бггг
откуда таких берут-то
или такие выступления застройщики проплачивают...

refemida
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 31 май 2013, 18:02
Дом:

Re: Договор участия в долевом строительстве

Сообщение refemida » 31 май 2013, 20:58

"правда: расторжение ДДУ по инициативе застройщика возможно исключительно в случае просрочки вами платежей по ДДУ (смотреть - п.3, 5 статьи 9, п.4, 5 статьи 5 закона)" - Т.Е. ЭТО ЗНАЧИТ, ЧТО ЕСЛИ НЕТ ДОПНИКА И ОПЛАЧЕНА ЦЕНА ДОГОВОРА, то даже если были доп. метры, если было условие в ДДУ, что цена не окончательная и может быть откорректирована на основании обмеров БТИ, то ЗАСТРОЙЩИК НЕ МОЖЕТ УТВЕРЖДАТЬ, ЧТО У МЕНЯ ПРОСРОЧКА ПО ДДУ, так?

Просрочкой не считается неуплата корректировки цены, т.к. это будет изменение цены, а оно должно быть по соглашению сторон согласно ч.2 ст.5, т.е. путем подписания допника, так?

Соответственно у него нет оснований расторгать ДДУ без суда в одностороннем порядке на основании ст.9, так?!

Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20988
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Re: Договор участия в долевом строительстве

Сообщение ХомякЪ » 31 май 2013, 21:18

да
пишите жалобу в 3 адреса:
1. СУ-155
2. Роспотребнадзор (управление по Москве)
3. Комитет по долевому строит-ву Московской области

refemida
Сообщений: 4
Зарегистрирован: 31 май 2013, 18:02
Дом:

Re: Договор участия в долевом строительстве

Сообщение refemida » 31 май 2013, 21:40

ХомякЪ писал(а):да
пишите жалобу в 3 адреса:
1. СУ-155
2. Роспотребнадзор (управление по Москве)
3. Комитет по долевому строит-ву Московской области


спасибо за оперативный ответ!

т.е. перечисление застройщику денег без допника - это подарок застройщику и нарушение 214-фз, т.к согласно п.1, ч.2, ст.1 привлечение денежных средств граждан возможно только на основании дду или доп. соглашений к нему соответсвенно, причем которые также д.б. в росреестре зарегистрированы, так?
а не в курсе: судебная практика есть на эту тему? желательно верховного суда?


Вернуться в «Юр. консультация»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостей