ЖСК. риски покупки

[ХомякЪ]

т.к. мыши плакали, кололись, но продолжали есть кактус, кладу сюда хорошую статью.
хоть по запросу ЖСК яндекс сразу вываливает все риски и подводные камни, но никто не ищет...

ЖСК – самый опасный способ покупки квартиры в новостройке

Все больше застройщиков выбирают схему возведения и реализации новостроек через жилищно-строительные кооперативы (ЖСК), а не по договорам долевого участия. Однако, дольщиков рискнувших вступить в жилищно-строительный кооператив могут ожидать различные проблемы. Поэтому принимая решение об участии в ЖСК нужно не забывать о возможных рисках.
О том, какие проблемы могут ожидать дольщиков рискнувших вступить в жилищно-строительный кооператив, рассказывает Олег Сухов, адвокат «Первого Столичного Юридического Центра», член Адвокатской палаты г. Москвы.

Стоимость квартиры понятие растяжимое
Если договоры долевого участия с застройщиками фиксируют окончательную стоимость приобретаемой дольщиком квартиры, и последний может быть спокоен, что ему не придется доплачивать в ходе строительства дополнительные средства, то в отношениях с жилищно-строительными кооперативами (ЖСК) такая фиксация окончательных сумм невозможна. Более того, даже если в договоре она прописана, кооператив в одностороннем порядке вправе ее изменить, что законом допускается.

Точные сроки сдачи дома неизвестны
«Вступая в жилищно-строительный кооператив, дольщик не полномочен требовать фиксирования и внесения в договор точных сроков, определяющих окончательную дату завершения строительства дома. Соответственно, кооператив вправе устанавливать и переносить такие сроки по своему усмотрению, в своих собственных интересах. Дольщикам остается лишь ждать, когда кооператив сможет завершить строительство дома», - отмечает адвокат «Первого Столичного Юридического Центра».

Дольщики ЖСК лишены всех прав
На дольщиков в ЖСК не распространяются те нормы, что защищают покупателей, в том числе дольщиков, приобретающих квартиры в соответствии с договором и законом № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов…». Дольщики ЖСК не вправе претендовать на возмещение убытков, не вправе требовать взыскание неустойки, а также не вправе просить об устранении дефектов по результатам строительства и передачи квартиры. Кроме того, дольщики не имеют права претендовать на компенсацию морального вреда.

Нельзя вернуть свои деньги обратно
«Дольщики, вступающие в ЖСК, не наделены законным правом претендовать на одномоментное, срочное, единоразовое получение (возврат) внесенных денежных средств при выходе из ЖСК и расторжении договора, - отмечает адвокат Олег Сухов. - В случае не исполнения ЖСК своих обязательств только сам кооператив (и это следует не только из действующего законодательства, но и из судебной практики Пресненского, Нагатинского, Перовского, многих других районных судов города Москвы и Московского городского суда) определяет, когда и на каких условиях он возвратит полученные от дольщика денежные средства».

Риск двойных продаж
Договоры, заключаемые между ЖСК и дольщиками, не подлежат обязательной государственной регистрации, что всегда являлось причиной возникновения двойных продаж, исключить которые можно лишь при регистрации договоров в государственных органах – Росреестрах. Такую обязательную регистрацию предусматривает Закон 214-ФЗ для договоров «Об участии в долевом строительстве».

Проверить ЖСК невозможно
«В связи с определенной спецификой внутренней работы ЖСК проверить их финансовую и экономическую составляющую практически невозможно, что порождает проблемы в рамках проведения расследований и разрешений споров в уголовных и гражданских делах, в соответствии с чем, доказательная база обманутых дольщиков снижается в геометрической прогрессии», - заключает адвокат О. Сухов.

Материал предоставлен «Первым Столичным Юридическим Центром»
http://dom-i-zakon.ru/sovetadvokat/zhil ... ostrojjke/

[ХомякЪ]

При заключении инвестиционного договора, договора уступки или договора долевого участия в строительстве вы вступаете только в договорные отношения с застройщиком или посреднической организацией. При этом сумма, подлежащая оплате, обычно четко указывается в договоре и не может меняться. Доплата в случае возникновения проблем осуществляется только с согласия дольщика. При этом на такие правоотношения распространяются положения законодательства о защите прав потребителей.

Если же квартира приобретается через ЖСК, то вы вступаете в качестве члена-пайщика в указанную организацию. Хотя одновременно с вступлением в ЖСК заключается и договор с тем же ЖСК, в соответствии с которым пайщик обязан вносить взносы, а ЖСК предоставить квартиру, первичными являются именно отношения членства в организации.

Это означает, что пайщик, являясь членом организации, тоже несет ответственность за ее деятельность, а не просто вправе требовать с ЖСК получения квартиры, как в случае с договором долевого участия.

На практике это может вылиться в следующие отрицательные последствия:

1. Принятие общим собранием или правлением ЖСК решения о внесении дополнительных взносов. Особенно это опасно, если сам же ЖСК является застройщиком, а не посреднической структурой. Такое решение должно быть обосновано, но обычно обоснование находится. В практике автора были случаи, когда пайщики доплачивали до 50% от той суммы, которую внесли первоначально. Хотя нужно отметить, что такие случае не так часты и обычно доплату не приходится вносить.

2. Необходимость участвовать в покрытии убытков ЖСК за год, если таковые образовались.

3. Возможность исключения пайщика из ЖСК, что обычно влечет автоматически расторжение договора с ЖСК, т.к. в нем предусматриваются такие условия.

4. Возможность изменения устава и иных документов ЖСК не в интересах пайщика.

5. Отказ судов во взыскании неустоек и других санкций за затяжку сроков строительства и другие нарушения, поскольку отношения основаны прежде всего на членстве в ЖСК, а не на законодательстве о защите прав потребителей. Хотя практика по таким делам противоречива.

6. Сложности с расторжением договора и возвратом денежных средств, т.к. в уставе и внутренних документах ЖСК может быть предусмотрен такой порядок расторжения договора и возврата средств, при котором вернуть их затруднительно. Хотя в соответствии с ЖК РФ и установлен двухмесячный срок для возврата денег и в случае проблем их можно взыскать через суд.

Среди плюсов ЖСК можно выделить возможность пайщика влиять на решении ЖСК путем голосования на общем собрании. Хотя на практике это право обычно максимально ограничивается фактически, например от вступающего в кооператив требуют оформить доверенность на связанное с ЖСК лицо с полномочиями голосовать на общем собрании.

Но если пайщики объединяться и у них будет более 50% голосов, они могут взять управление ЖСК в свои руки в случае возникновения проблем, что невозможно при других схемах приобретения жилья.

http://www.realtylaw.ru/clauses/2010/12 ... _1004.html

[Eli]

Хотим приобрести квартиру у физического лица который приобрел квартиру через схему ЖСК. Квартира еще строится. Насколько это рискованно и на что стоит обратить внимание при сделке?

[ХомякЪ]

не покупать - вот единственный совет

[Любовь Кунина]

Преддоговор или переуступка по ДДУ тоже подвержены массе рисков, в том числе тем же двойным продажам, что выявились как минимум в одном корпусе.

Преддоговор - это еще не договор купли-продажи, ст. 429 ГК читайте! Переуступка по ДДУ тоже регистрируется - ну объясните свои слова "подвержены массе рисков, в том числе тем же двойным продажам". Да регистрация договора это не 100% гарантия, ушлые везде лазейки найдут, но так утверждать я бы не стала...
Я понимаю ЖСК- порой даже невозможно отследить цепочку к застройщику, двойные продажи как раз в ЖСК и вполне реальны.

не покупать - вот единственный совет

Хороший совет тем кто реально не понимает смысл ЖСК, рисков действительно много!!!