Покупка квартиры по схеме ЖСК

[Любовь Кунина]

На сегодняшний день застройщики, включая и ЗАО «СУ-155», все чаще и чаще применяют форму продаж квартир по ЖСК (т.е. предлагают купить у них квартиру, вступив жилищно-строительный кооператив).
С помощью схемы ЖСК, на мой взгляд, застройщик пытается обойти положения Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», который предусматривает жесткие гарантии прав дольщиков.
Как правило, застройщик прибегает к схеме ЖСК, по причине невозможности заключить ДДУ. Это происходит, когда нет хотя бы одного из документов, таких как: разрешения на строительство, зарегистрированного договора аренды земельного участка (или иного документа на землю), опубликованной проектной декларации). Но стройка идет параллельно с оформлением документов, и застройщик создает ЖСК, чтобы привлекать деньги на строительство.

Так, например, было с 44 корп., а ныне 76 дом по ул. Чистяковой, после того как срок действия разрешения на строительство истек 25.01.12г., застройщик стал привлекать инвестиции за счет продаж квартир по схеме ЖСК. В нашем случае, закончилось все удачно – дом сдан, разрешение на ввод в эксплуатацию получено, а ведь могло бы быть и по-другому!
ЖСК - это высоко рисковый способ частных инвестиций в строительство жилья, жестко не регламентированный законодательством. Поэтому, при прочих равных покупка квартиры по ДДУ у проверенного застройщика будет более выгодным решением.

Тем, кто решил купить квартиру по схеме ЖСК или уже купил - давайте все-таки разберемся, что же такое ЖСК!
В соответствии с ч. 1, 3, 4 ст. 110 Жилищного кодекса Российской Федерации жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Члены жилищно-строительного кооператива своими средствами участвуют в строительстве, реконструкции и последующем содержании многоквартирного дома. Жилищные и жилищно-строительные кооперативы являются потребительскими кооперативами.
В силу ч. 1 ст. 116 ГК РФ потребительским кооперативом признается добровольное объединение граждан и юридических лиц на основе членства с целью удовлетворения материальных и иных потребностей участников, осуществляемое путем объединения его членами имущественных паевых взносов.
Судебная практика (Определение Свердловского областного суда от 15 сентября 2011 г. № 33-12135/2011) говорит о том, что кооператив, созданный в форме жилищно-строительного кооператива, - это юридическое лицо, где члены кооператива, действующие совместно, добровольно и за счет собственных или привлеченных средств приобретают, строят или реконструируют недвижимое имущество для удовлетворения своих потребностей в жилье.
При этом жилищно-строительный кооператив является некоммерческой организацией, создаваемой и действующей в соответствии с положениями ГК РФ, ФЗ «О некоммерческих организациях», иными законодательными актами Российской Федерации, а в части жилищных правоотношений - Жилищным кодексом Российской Федерации и уставом кооператива.

В реалии, учитывая практику ЗАО «СУ-155», это выглядит так. Создается ЖСК для строительства конкретного дома, который является своего рода отделом продаж для застройщика. С потенциальным покупателем заключается договор об участии в ЖСК, в соответствии с которым пайщик (т.е. покупатель) обязуется обеспечить инвестирование средств ЖСК в строительство жилого дома с целью удовлетворения потребностей пайщика в жилье. Вступая в члены ЖСК, пайщик автоматически соглашается с условиями членства в ЖСК, изложенными в Уставе. Каждый член кооператива обязан заплатить единовременный вступительный взнос, периодически оплачивать членские взносы, а также обязан внести паевой взнос в полном объеме. Лишь после внесения паевого взноса в полном объеме пайщик вправе претендовать на жилье.
Риски покупателя при использовании данной схемы в основном состоят в том, что большая степень регулирования данных отношений принадлежит не законодательству, а локальным актам, таким, например, как устав конкретного кооператива. Кроме того, данная схема на практике может приобретать весьма запутанный вид, разобраться в котором неподготовленному человеку бывает очень сложно. При этом варианте договор на продажу имущества может не заключаться вообще, во всяком случае, на этапе передачи покупателем денег. В этой связи покупателю (пайщику) не всегда бывает возможным возвратить внесенные в паевой фонд кооператива денежные средства даже в тех случаях, когда со стороны ЖСК, казалось бы, имеется нарушение условий заключенного с покупателем (пайщиком) договора и неисполнение принятых обязательств.
Выгода застройщика, действующего по данной схеме, связана с тем, что члены ЖСК менее защищены, чем участники, которые приобретают недвижимость путем заключения договора долевого участия в строительстве. При заключении договора долевого участия покупатель получает документ, в котором четко прописаны его права и обязанности, и в случае возникновения проблем может отстоять свои права через суд.
Юридическая особенность работы кооперативов заключается в том, что все его члены несут солидарную ответственность за его деятельность, при этом полномочия по принятию решений принадлежат правлению кооператива, которое в подавляющем большинстве случаев формируется застройщиком. И если правление решит взимать дополнительные платежи или изменит срок сдачи объекта, то пайщику останется лишь согласиться с этим. Гарантию в данной схеме может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК, поэтому при выборе кооператива необходимо прежде всего обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы.

Любовь Кунина
юрист

[PapaJons]

.......
Гарантию в данной схеме может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК, поэтому при выборе кооператива необходимо прежде всего обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы.
.......

Соглашусь со всеми вашими доводами... сам хотел написать что-то подобное. Но вот только последняя фраза никак к гарантиям не относится!!!.... имеется ввиду что с такой "гарантией" в суд не пойдешь.
Именно поэтому, относительно недавно, был принят закон 214-ФЗ и именно поэтому застройщикам теперь не выгодно его заключать так как он восстанавливает справедливость для нас, простых граждан через суд. Основная "завлекуха" застройщика это почти на миллион цена по ЖСК ниже, чем по ДДУ. Поэтому всегда надо, прежде чем решиться на ЖСК помнить про "цену игры в свечи". Все таки ДДУ - это гарантии государства.... закон же - ФЗ. )
З.Ы: Лично я покупал по ДДУ и не жалею...

[Любовь Кунина]

.......
Гарантию в данной схеме может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК, поэтому при выборе кооператива необходимо прежде всего обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы.
.......

Соглашусь со всеми вашими доводами... сам хотел написать что-то подобное. Но вот только последняя фраза никак к гарантиям не относится!!!.... имеется ввиду что с такой "гарантией" в суд не пойдешь.
Именно поэтому, относительно недавно, был принят закон 214-ФЗ и именно поэтому застройщикам теперь не выгодно его заключать так как он восстанавливает справедливость для нас, простых граждан через суд. Основная "завлекуха" застройщика это почти на миллион цена по ЖСК ниже, чем по ДДУ. Поэтому всегда надо, прежде чем решиться на ЖСК помнить про "цену игры в свечи". Все таки ДДУ - это гарантии государства.... закон же - ФЗ. )
З.Ы: Лично я покупал по ДДУ и не жалею...

Из контекста всего сообщения, по моему видно, что под фразой "Гарантию в данной схеме может дать только хорошая репутация и успешно сданные объекты застройщика, стоящего за выбранным ЖСК, поэтому при выборе кооператива необходимо прежде всего обращаться только в зарекомендовавшие себя на рынке фирмы" подразумевается, что раз решились покупать квартиру по ЖСК, так ищите проверенного застройщика... и не более того...
А что касается цены, то да - по ЖСК она как правило ниже и это объяснимо. Паевые взносы, оплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше.

[Zorg]

А что касается цены, то да - по ЖСК она как правило ниже и это объяснимо. Паевые взносы, оплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше.

Зачем писать, если нет знания вопроса?
В соответствии с пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС операции по реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
Авансы, полученные по договорам купли-продажи квартир (недвижимости), налогообложению НДС также не подлежат.

[Любовь Кунина]

А что касается цены, то да - по ЖСК она как правило ниже и это объяснимо. Паевые взносы, оплачиваемые гражданином за квартиру в ЖСК, не облагаются налогом. Закон № 214-ФЗ не воспринимает ДДУ в качестве инвестиционного, в связи с чем застройщик закладывает в стоимость квартиры НДС в размере 18%. Это делает себестоимость квартиры по ДДУ значительно выше.

Зачем писать, если нет знания вопроса?
В соответствии с пп. 22, 23 п. 3 ст. 149 НК РФ не подлежат налогообложению НДС операции по реализация жилых домов, жилых помещений, а также долей в них и передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир.
Авансы, полученные по договорам купли-продажи квартир (недвижимости), налогообложению НДС также не подлежат.

Вот и я о том же, зачем писать, если нет знания вопроса, Zorg?
В соответствии с Федеральным законом от 20 августа 2004 г. № 109-ФЗ «О внесении изменений в статьи 146 и 149 части второй Налогового кодекса Российской Федерации» с 1 января 2005 года от налогообложения налогом на добавленную стоимость освобождается реализация жилых домов, жилых помещений, долей в них, а также передача доли в праве на общее имущество в многоквартирном доме при реализации квартир. В связи с этим от налогообложения освобождаются операции по реализации объектов (части объектов), введенных в эксплуатацию законченным капитальным строительством. Таким образом, освобождение от налогообложения операций по реализации работ по строительству жилых домов, а также по передаче имущественных прав на помещения в строящихся жилых домах нормами данного Федерального закона не предусмотрено.

[ХомякЪ]

если точнее - пп. 23.1 п. 3 ст. 149 НК РФ
таки не облагаются

[Zorg]

Вот и я о том же, зачем писать, если нет знания вопроса, Zorg?
Таким образом, освобождение от налогообложения операций по реализации работ по строительству жилых домов, а также по передаче имущественных прав на помещения в строящихся жилых домах нормами данного Федерального закона не предусмотрено.

И что? Работы подрядчиков и ген.подрядчиков НДС облагаются, потому что это выполнение работ, а не реализация квартир. Но эти работы облагаются при любом способе продаж: и по ДДУ и по ЖСК. Почему ЖСК дешевле для застройщика из-за НДС?

[ХомякЪ]

ЖСК желанней для застройщика и соответственно дешевле для покупателя из-за рисков для пайщика и минимизации рисков для застройщика.

[Zorg]

С этим я согласен, но НДС здесь ни при чем.

[Любовь Кунина]

ВОЗНИКНОВЕНИЕ ПРАВА СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ У ЧЛЕНОВ ЖСК

На основании п. 4 ст. 218 ГК РФ и ч. 1 ст. 129 ЖК РФ, член жилищно-строительного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.
Таким образом, право собственности на квартиру возникает не с момента государственной регистрации, а с момента завершения выплаты паевого взноса.
Пункт 2. ст. 8 ГК РФ устанавливает, что права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом. Статья 130 ГК РФ содержит открытый перечень объектов, признаваемых недвижимым имуществом, в том числе относит к ним и здания. Статья 219 ГК РФ подтверждает указанное правило о необходимости регистрации применительно ко вновь создаваемому недвижимому имуществу.
В соответствии с п. 1 ст. 23 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - ФЗ №122), государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним в многоквартирных домах проводится в соответствии с настоящим Федеральным законом и Жилищным кодексом РФ. Согласно ст. 5 ФЗ № 122, участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него, с одной стороны, и органы, осуществляющие государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, - с другой. В силу п. 1 ст. 17 ФЗ № 122 основаниями для государственной регистрации возникновения прав на недвижимое имущество являются, в том числе и иные документы, которые в соответствии с законодательством РФ подтверждают наличие, возникновение прав. Таким документом, в нашем случае, является справка о выплате пая в полном объеме.
Обращаю Ваше внимание на следующее: поскольку член ЖСК, выплативший свой пай в полном размере, является собственником принадлежащего ему жилого помещения, то регистрация права собственности на квартиру во вновь построенном многоквартирном доме осуществляется сразу на члена ЖСК (на физическое лицо) минуя регистрацию права собственности за ЖСК.
Таким образом, каждый из нас как член ЖСК, вправе оформить право собственности самостоятельно и независимо от СУ (ЖСК).

Однако, не всё так просто. И в рассматриваемой ситуации имеется одно существенное дополнение. В соответствии с п.1 ст. 25 ФЗ № 122 право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания.
Следовательно, первый заявитель в регистрационную палату обязан предоставить объемный пакет документов, начиная с инвестиционного контракта и договора на предоставление земельного участка под строительство, и заканчивая документами БТИ и актом реализации инвестиционного контракта с подписанным Протоколом распределения жилых и нежилых помещений в построенном доме*.
Согласно п. 5 ст. 18 ФЗ № 122, необходимые для государственной регистрации прав документы за редким исключением представляются не менее чем в двух экземплярах, один из которых (подлинник) после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю.
Таким образом, поскольку ни один член ЖСК не обладает данным пакетом документов, то, следовательно, самостоятельная регистрация права собственности на квартиру члену ЖСК не представляется возможным.
Законодательством предусмотрена обязанность Застройщика зарегистрировать новый дом как объект недвижимости. Но, как правило, застройщик не спешит с подачей документов на регистрацию дома и тогда оформление свидетельства о праве собственности может затянуться на годы. В этой ситуации – выход один- обращаться в суд с требованием о признании права собственности на квартиру во вновь построенном многоквартирном доме.

_________________________
*Примерный перечень правоустанавливающих документов, представляемых для регистрации прав, возникающих на основании справки ЖСК о выплаченном пае обозначен в Приказе Управления Росреестра по Москве от 13.04.2010 N 113 (ред. от 22.02.2012) «Об утверждении порядка приема документов на государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и примерных перечней документов, представляемых на государственную регистрацию» viewtopic.php?f=4&t=985&start=40
Любовь Кунина,
юрист