Договор долевого участия - мифы и реальность

Здесь обсуждаются пути решения стандартных вопросов
Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20986
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение ХомякЪ » 01 фев 2012, 23:08

пишу чтоб не опровергать ересь из раза в раз.
если будут еще вопросы - дополню.


самое главное - актуальная редакция закона, регулирующего правоотношения по ДДУ:
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)
http://base.garant.ru/12138267/

миф 1. Застройщик может расторгнуть договор если вы откажетесь подписывать дополнительное соглашение (любое) к ДДУ


правда: расторжение ДДУ по инициативе застройщика возможно исключительно в случае просрочки вами платежей по ДДУ
(смотреть - п.3, 5 статьи 9, п.4, 5 статьи 5 закона)

миф 2. Вы обязаны подписывать доп.соглашения к договору


правда: застройщик может вам предложить все что угодно, а вы вправе от всего этого отказаться.
любое изменение договора возможно лишь по обоюдному желанию сторон.

миф 3. Застройщик может в одностороннем порядке менять сроки передачи квартир (или любых других условий договора)


правда: это возможно лишь по подписанному вами соответствующему дополнительному соглашению - см. миф 2
сроки - не меняются! сроки прописаны в договоре и неизменны.
фактическая задержка исполнения Застройщиком обязательств - нарушение договорных обязательств.

миф 4. Без полученной Застройщиком на руки претензии подать на него в суд невозможно.


правда: хоть договором и установлен досудебный порядок урегулирования споров, но практика по гражданским делать показывает что претензионный порядок не является обязательным для передачи спора в суд.
и в любом случае вы, подав претензию (либо в руки с отметкой о получении-печать, дата, подпись либо почтой - заказным письмом с уведомлением и описью вложения) не обязаны ждать на нее ответа для подачи иска к Застройщику (разумеется не ранее чем истечет дата, указанная для ответа на вашу претензию)

миф 5. установленную законом неустойку можно взыскать только после подписания акта - передачи квартиры.


правда: судебная практика показывает что предъявление требования возможно в любое время за любой период нарушения сроков.
право на неустойку у вас возникает с первого же дня просрочки Застройщиком даты исполнения обязательства по передаче квартиры.

миф 6: при расторжении договора по вашей инициативе в случае нарушения Застройщиком сроков передачи квартиры вы можете получить только свои деньги обратно.


правда: свои деньги, плюс неустойка, плюс реальные убытки (как минимум проценты по ипотеке и т.д. в том же роде), ну и разумеется расходы на юр.помощь.
(ст.10 закона)

миф 7: если Застройщик заключает ДДУ значит это ему выгодно


правда: он заключает ДДУ потому что вынужден следовать закону, а ДДУ на сегодняший день единственная сделка наиболее отвечающая интересам покупателя и защищающая его права

миф 8: Застройщик что напишет в ДДУ, то и будет действовать, пофиг на законы


правда: те положения ДДУ, которые не соответствуют закону- ничтожны
(ст.168 ГК)

миф 9: вы что-то должны Застройщику


правда: ваши обязательства заключаются исключительно в том чтобы оплатить цену по ДДУ и принять готовую квартиру. это все.
(п.2 статьи 12 закона)

и еще полезная информация:

размер неустойки при просрочке передачи квартиры - 1/300 ставки рефинансирования умноженная на два за каждый день просрочки (ставка меняется, сейчас 8%, а так информацию нужно проверять на ресурсах ЦБ РФ)


Участник долевого строительства в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора в случае:
1) неисполнения застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства в срок, превышающий установленный договором срок передачи такого объекта на два месяца;
2) неисполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона;
3) существенного нарушения требований к качеству объекта долевого строительства;
4) нарушения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 3 статьи 15.1 настоящего Федерального закона;
5) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(п.1 ст.9 закона)


По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае:
1) прекращения или приостановления строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, при наличии обстоятельств, очевидно свидетельствующих о том, что в предусмотренный договором срок объект долевого строительства не будет передан участнику долевого строительства;
2) существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе существенного изменения размера объекта долевого строительства;
3) изменения назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;
4) в иных установленных федеральным законом или договором случаях.
(п.1.1 ст.9 закона)


Ситуация - Застройщик не сдает дом к дате, указанной в ДДУ.


1. СУ (согласно договора и закона) обязано отправить вам уведомление о переносе сроков за 2 месяца до указанного срока и предложить изменить сроки путем подписания доп.соглашения.
(п.3 ст.6 закона)

Ваши варианты действий:

а) Пойти им навстречу и подписать. Потратив время (к ним ехать) + деньги (регистрация и нотариус).
В этом случае вы теряете право на установленную законом неустойку и получаете новые сроки.

б) Проигнорировать и никуда не ехать и ничего не писать, не подписывать.
Это вполне законный вариант.
Теоретически (как многим покажется) в таком случае у СУ появляется дополнительный аргумент в суде против ВАС типа "СУ, как и положено по закону и договору, уведомило Вас о переносе сроков и вступило в переписку (в переговоры) в надежде договорится о переносе сроков. Для начала предложила какие-то условия... Но вы молчали и скрывались! Тем самым злоупотребляя своим правом, а значит в выплате неустойки нужно отказать".
Но это не соответствует закону. Право на неустойку вы не теряете. Судебная практика это подтверждает. В судебной практике даже такие доводы застройщиков как «мировой финансовый кризис» не были приняты судом ни как основание для отказа взыскания неустойки, ни как основание для ее уменьшения.

в) Ответить на их предложение заказным письмом с указанием почему мы не хотите подписывать допник и с предложением на каких условиях вы бы его с удовольствием подписали бы, напомнить про неустойку. Каковы ваши потери? Немного времени (меньше, чем ездить в СУ) + 160руб (меньше, чем за регистрационные действия и доверенность).
Право на неустойку вы не теряете, получаете доказательство того, что пытались договориться, СУ лишний раз подумает о финансовых рисках задержки передачи квартиры и возможно ускорится.
Очевидный вывод: самое дальновидное, простое и дешевое для вас - пункт В.
+ БОНУС. Чем больше людей из вашего дома так сделает, тем в большем приоритете будет скорейшая сдача дома по сравнению с другими проблемами.

2. Если СУ через полгода так и не достроив дом присылает вам еще 1 допник....
какие ваши действия и плюсы/минусы вытекающие из предыдущего этапа (если вариант В)?
Считайте что для вас опять наступил 1 этап (т.к. про предыдущий перенос сроков можно забыть). Вам опять делать выбор варианта действий.

3. СУ наконец построило дом и предлагает вам принять квартиру.
Какие ваши действия если вы шли одним из 3-х путей?

а) Если вы доп.соглашения не подписывали:
- либо принять и забыть про нейстойку (если СУ предложит-таки квартиру в обмен на финальный допник с фактическими датами передачи квартиры)
- либо отказаться от очередного доп.соглашения и терпеливо ждать квартиры. Тут вы ничего не теряете, ни права на квартиру, ни неустойку. Когда надоест (при наличии акта ввода) можно смело идти в суд – правда на вашей стороне.
- либо (если СУ не предложит доп.соглашений, а просто передаст квартиру) – варианта тоже 2 – брать квартиру молча или брать квартиру и идти в суд за неустойкой.
Этот вариант (последний) вообще халява. Ваша и квартира и неустойка и никаких рисков и затрат.
Но это вряд ли в этой жизни, в Су не идиоты сидят про этот момент забыть.

б) если доп.соглашения подписывали - принимаете квартиру молча и неустойку требовать не вправе (т.к. нарушения по срокам не будет). Мысленно желаете всех благ Балакину, неплохо на вас нажившемуся.
Прикиньте все +/- каждого пути. решать только Вам.


удачи в отстаивании своих прав!

+копия сообщения из темы 43 корпуса:
Heiko писал(а):
suntey писал(а):
Manmut писал(а):У мну хома с тобой противоречий нет.)))))

Думаю, сам собой напрашивается тандем - с одной стороны уверенность и знание законов от Хомяка, с другой ДДУ от Manmut. Отсудите неустойку и этим вы окажете реальную помощь всем дольщикам.

Может быть я смогу объяснить? Хотя на мой взгляд это казалось бы очевидно...

чтобы не писать в тексте повторю 100 раз сказанное - СУ НЕ может расторгнуть договор в одностороннем порядке ни самостоятельно ни по суду. Единственное основание для этого - не оплата вами договора.

Попробую так:
1. СУ не сдало дом вовремя к дате в ДДУ.
- что в этом случае должны сделать СУ (согласно договора)? Отправить вам допсоглашение о переносе сроков.
- что должны/можете сделать вы?
а) Пойти им на встречу и подписать. Потратив время (к ним ехать) + деньги (регистрация и нотариус).
б) Проигнорировать и никуда не ехать и не писать. В этом случае у СУ появляется (если вдруг надумаете качать права потом) дополнительный аргумент в суде против ВАС. И суд скорее всего согласится с ним. аргумент будет такой "СУ, как и положено по закону и договору, уведомило Вас о переносе сроков и вступило в переписку (в переговоры) в надежде договорится о переносе сроков. Для начала предложила какие-то условия... Но вы молчали и скрывались! Тем самым злоупотребляя своим правом, а значит в выплате неустойки нужно отказать".
в) Ответить на их предложение заказным письмом с указанием почему мы не хотите подписывать допник и с предложением на каких условиях вы бы его с удовольствием подписали бы. Каковы ваши потери? Немного времени (меньше, чем ездить в СУ) + 160руб (меньше, чем за регистрационные действия и доверенность). Вот и все ваши потери. Важно - вступление в подобную переписку с СУ вовсе не обязывает вас в дальнейшем терять время на суды - переписка просто готовит вам почву для успеха! Т.е. не будет желания - откажитесь от неустойки и просто подпишите допник к ДДУ позже и вопрос закрыт.
Очевидный вывод: самое дальновидное, простое и дешевое для вас - пункт В.
+ БОНУС. Чем больше людей из вашего дома так сделает, тем в большем приоритете будет скорейшая сдача дома по сравнению с другими проблемами.

2. СУ через пол года так и не достроив дом присылает вам еще 1 допник....
какие ваши действия и плюсы/минусы вытекающие из предыдущего этапа?
а) Считайте что для вас опять наступил 1 этап (т.к. про предыдущий перенос сроков можно забыть). Вам опять делать выбор - позволять лошарить себя или написать им письмо.
б) Если отмолчитесь как и ранее - еще более усугубите свое положение (если все же решите идти в суд!).
в) Вы уже в переписке и скорее всего они в прошлый раз отмолчались. Пишите еще 1 письмо, тем самым усиливая свою позицию и доказательную базу.

3. тьфу-тьфу-тьфу, но повтор пункта 2 может быть и не один раз.... Если вдруг все же повтор случится - см. пункт 2.

4. СУ наконец построило дом и предлагает вам принять квартиру.
Какие ваши действия если вы шли одним из 3-х путей?
а) Принимаете квартиру и надеетесь, что Балакин выпьет за ваше здоровье в благодарность за то, что вас кинули по срокам не то что без компенсации, а еще за дополнительную плату с вашей стороны.
б) Либо подписываете все допники разом (или 1 итоговый) и принимаете квартиру без претензий. Если надумаете в суд за неустойкой - помните - ваша позиция не безпроигрышна, но слаба - т.к. вы уклонялись от переговоров (злоупотребляли правом).
в) У вас 2 пути - подписываете допники (допник) и принимаете квартиру забывая про суды и неустойки. Если надумаете судится (сумма неустойки вас соблазнит) - у вас четкая сильная безпроигрышная позиция - любой юрист возьмется вам помочь.

Прикиньте все +/- каждого пути. решать только Вам. Удачи!

P.S. если примите решение вступить в переписку и будет настроение можете дополнительно раз в 2-3 месяца посылать им еще по письмецу искренне удивляясь в них, почему СУ молчит... Разбавить писульки можно письмами в прокуратуру с просьбой проверить, не мошенники ли СУ - молчат... заодно попросить штрафануть их за нарушение закона (на каждое ваше письмо СУ обязаны ответить в течении 30 дней).


ХомякЪ писал(а):
Игорь Елисеев писал(а):
natasha_e писал(а):а вот и ответ от Су на претензию о переносе сроков строительства « поскольку в настоящий момент сторонами не достигнуто соглашение о приведении Договора в соответствие с существенно изменившимися обстоятельствами, по требованию заинтересованной стороны Договор может быть изменен в судебном порядке."


А этот СУшный перл кто-нибудь прокомментирует?


а что там комментировать?
он о том что СУ теоретически может приползти с мольбами в суд и суд примет решение об изменении сроков передачи квартиры.
и все.
но это ситуация чисто теоретическая и из области фантастики - для судов исходя из суд.практики даже мировой финансовый кризис не аргумент для просрочки исполнения обязательств по ДДУ.
разве что землетрясение или наводнение какое-нибудь там должно приключиться...
Последний раз редактировалось ХомякЪ 02 фев 2012, 14:31, всего редактировалось 1 раз.



Аватар пользователя
OlgaKr
Сообщений: 52
Зарегистрирован: 22 окт 2011, 06:41
Дом: Кутузовская, 31 (корп.62)
О себе: Житель Трёхгорки

Re: Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение OlgaKr » 02 фев 2012, 09:47

Спасибо большое, ХомякЪ, за информацию, так необходимую всем дольщикам, и очень четко изложенную.

Реклама
Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20986
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Re: Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение ХомякЪ » 02 фев 2012, 10:38

если еще вопросы - пишите, т.к. я не видела самого СУшного ДДУ
только вместе разберемся, а то только слухи да страшилки

барбарина
Сообщений: 152
Зарегистрирован: 09 сен 2011, 00:56
Дом: Кутузовская, 23 (корп.61)

Re: Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение барбарина » 03 фев 2012, 02:44

мне кажется проценты за пользование чужими денежными средствами выгоднее вызскать, чем неустойку по 214ФЗ? или как?

Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20986
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Re: Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение ХомякЪ » 03 фев 2012, 10:11

да нет, почему?
по 395 ГК - ставка рефинансирования
т.е. 8% годовых.

итого получается в день неустойка по 395 ГК = долг*8/360
тогда как по ДДУ неустойка в день = долг*8*2/300

Страйкер
Сообщений: 97
Зарегистрирован: 09 окт 2011, 01:55
Дом: Кутузовская, 31 (корп.62)

Re: Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение Страйкер » 03 фев 2012, 10:50

ХомякЪ писал(а):если еще вопросы - пишите, т.к. я не видела самого СУшного ДДУ
только вместе разберемся, а то только слухи да страшилки


в нем предусмотрена ответственность застройщика за задержку сроков передачи объекта инвестору

Аватар пользователя
ХомякЪ
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
"Самый-самый вездесущий форумчанин 2013", "Самый полезный форумчанин 2013,2014", "За помощь людям 2014"
Сообщений: 20986
Зарегистрирован: 14 сен 2011, 17:48
Дом: Кутузовская, 21 (корп.20)

Re: Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение ХомякЪ » 03 фев 2012, 10:59

она отличается от той что в законе?

Аватар пользователя
Manmut
Сообщений: 1313
Зарегистрирован: 16 янв 2012, 20:44
Дом: Чистяковой, 40 (корп.76)
О себе: Житель Трёхгорки

Re: Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение Manmut » 03 фев 2012, 12:29

ХомякЪ писал(а):она отличается от той что в законе?

Ясен фиг нет. Если бы отличалась, было бы это ничножно, в силу главенства ФЗ, который ее размер и определяет.

Tim
Сообщений: 119
Зарегистрирован: 21 ноя 2011, 10:53
Дом:

Re: Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение Tim » 03 фев 2012, 13:24

ХомякЪ писал(а):пишу чтоб не опровергать ересь из раза в раз.
если еще вопросы - дополню.

самое главное - актуальная редакция закона, регулирующего правоотношения по ДДУ:
Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (с изменениями и дополнениями)
http://base.garant.ru/12138267/

миф 7: если Застройщик заключает ДДУ значит это ему выгодно


правда: он заключает ДДУ потому что вынужден следовать закону, а ДДУ на сегодняший день единственная сделка наиболее отвечающая интересам покупателя и защищающая его права

как наиболее отвечающая интересам покупателя - ДА, но не единственная! Договор ЖСК который сейчас СУ начало применять по многим своим объектам так же соответствует 214ФЗ - см. ст.1.,п.п.2
"2. Привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только:
1) на основании договора участия в долевом строительстве;
2) путем выпуска эмитентом, имеющим в собственности или на праве аренды, праве субаренды земельный участок и получившим в установленном порядке разрешение на строительство на этом земельном участке многоквартирного дома, облигаций особого вида - жилищных сертификатов, закрепляющих право их владельцев на получение от эмитента жилых помещений в соответствии с законодательством Российской Федерации о ценных бумагах;
3) жилищно-строительными и жилищными накопительными кооперативами в соответствии с федеральными законами, регулирующими деятельность таких кооперативов.
2.1. Запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи. Сделка по привлечению денежных средств граждан для строительства, совершенная в нарушение требований, установленных частью 2 настоящей статьи, может быть признана судом недействительной только по иску гражданина, заключившего такую сделку."
Многие застройщики сейчас увидели эту лазейку и начали продавать по таким договором, которые в значительно меньшей степени защищают интересы покупателей, но не противоречат законодательтсву как многие считают.
Всё будет ГУД!

Аватар пользователя
Heiko
Сообщений: 15254
Зарегистрирован: 08 сен 2011, 12:53
Дом: Чистяковой, 68 (корп.28)
Откуда: Москва
Контактная информация:

Re: Договор долевого участия - мифы и реальность

Сообщение Heiko » 03 фев 2012, 13:36

Tim писал(а):
ХомякЪ писал(а):правда: он заключает ДДУ потому что вынужден следовать закону, а ДДУ на сегодняший день единственная сделка наиболее отвечающая интересам покупателя и защищающая его права

как наиболее отвечающая интересам покупателя - ДА, но не единственная!

Tim, пожалуйста перенесите свой пост либо в новую тему, либо в существующую про договор о ЖСК. Здесь тема про ДДУ - если все подряд договоры здесь обсуждать - будет очередная каша.
Хомяк написала все верно и не писала, что ДДУ это единственная законная сделка. попробуйте прочитать ее слова еще раз.
а про соответствие договора ЖСК закону ФЗ-214 прочтите здесь http://news.vdolevke.ru/read/5070/, думаю там все хорошо и понятно написано.


Вернуться в «Решение "бумажных" вопросов»

Кто сейчас на форуме

Количество пользователей, которые сейчас просматривают этот форум: нет зарегистрированных пользователей и 2 гостей